frågor och svar - west side solna

vad innebär förhandsavtalet, upplåtelseavtalet och tilläggsavtalet?

Förhandsavtalet är ett bindande avtal som tecknats mellan dig som kund och bostadsrättsföreningen som gett i uppdrag till SSM att genomföra byggprojektet. Förhandsavtalet innebär i korthet att bostadsrättsföreningen är skyldig att upplåta lägenheten till dig med bostadsrätt och att du är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Innan förhandsavtalet tecknades fick du möjlighet att träffa en mäklare för att gå igenom förhandsavtalet.

Enligt förhandsavtalet ska upplåtelse ske genom att ett upplåtelseavtal tecknas mellan dig och bostadsrättsföreningen. Av förhandsavtalet följer att upplåtelse beräknades ske med start den 1 oktober 2017, eller det senare datum när bostadsrättsföreningens ekonomiska plan registrerats hos Bolagsverket. Den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen registrerades hos Bolagsverket den 26 oktober 2017. Det innebär att din och bostadsrättsföreningens skyldighet att teckna upplåtelseavtal har inträtt. Genom upplåtelseavtalet blir du ägare till bostadsrätten och är då skyldig att betala insatsen i enlighet med förhandsavtalet. Du beviljas då också medlemskap i bostadsrättsföreningen. Notera att upplåtelse och tillträde är olika händelser som inträffar vid olika tidpunkter. Tillträdet är den tidpunkt då du får möjlighet att disponera lägenheten, t.ex. flytta in. Tiden för tillträde ska bostadsrättsföreningen meddela sex månader i förväg.

Eftersom den preliminära tidpunkten för tillträde har flyttats fram (se nedan) har vi erbjudit dig att ingå ett tilläggsavtal som senarelägger tidpunkten för tecknande av upplåtelseavtal och betalning av handpenning om 100 000 kronor. Om tilläggsavtal tecknas ska upplåtelse istället ske det datum som tilläggsavtalet anger, mellan 30/1-31/3 2019 beroende på trapphus.

I enlighet med tidigare information som har kommunicerats av bostadsrättsföreningen ska upplåtelseavtal eller tilläggsavtal tecknas senast den 5 december 2017.

varför är förhandsavtalet bindande?

Grundtanken i en bostadsrättsförening är att medlemmarna gemensamt äger en fastighet och ansvarar för dess ekonomi och skötsel. Skillnaden mot ägarlägenheter, som är en annan vanlig upplåtelseform utanför Sverige, där varje ägare själv äger sin lägenhet, är att en bostadsrättsförening finansieras kollektivt genom lån och medlemmars insatser.

Vid nyproduktion förvärvar bostadsrättsföreningen fastigheten och skriver ett entreprenadkontrakt med en entreprenör (SSM) om att bygga huset. För att föreningen ska säkra sin finansiering ger den SSM ett säljuppdrag att sälja minst 75% av lägenheterna innan huset kan börja byggas, dvs. det ska finnas förhandsavtal på 75% av lägenheterna i bostadsrättsföreningen. Anledningen till att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras är således bland annat av hänsyn till övriga medlemmar i föreningen och med hänsyn till att finansiering för nyproduktionsprojektet ska kunna säkras.

vad händer om jag inte tecknar upplåtelseavtalet eller tilläggsavtalet?

Om du inte tecknar upplåtelseavtalet eller tilläggsavtalet inom föreskriven tid begår du ett avtalsbrott och du blir skadeståndsskyldig för den ekonomiska skada som bostadsrättsföreningen lider. Skadan som du blir ersättningsskyldig för kan bestå av exempelvis omförsäljningskostnader, den eventuella mellanskillnaden mellan priset i förhandsavtalet och försäljningspriset som erhålls vid omförsäljning av bostadsrätten, samt de administrationskostnader som uppkommer i samband med omförsäljningen.

varför har den preliminära tiden för tillträde flyttats fram?

Den ursprungliga preliminära tidplanen för tillträde till West Side Solna var mellan kvartal 1 2018 och kvartal 3 2018. Den preliminära tiden för tillträde har nu flyttats fram till mellan kvartal 3 2019 och kvartal 1 2020. Anledningen till detta är att detaljplanen blev överklagad av en närboende och därmed försenad med ca ett år, samt att handläggningen av bygglovet tagit längre tid än beräknat.

Vi inser att det kan komma som en besvikelse att den preliminära tiden för tillträde flyttats fram. Vi beklagar detta. Vi har under hela processen haft en tät dialog med kommunen och arbetat skyndsamt för att tillhandahålla det material som efterfrågats.

kan jag häva eller frånträda mitt förhandsavtal?

Av förhandsavtalet följer att du har rätt att frånträda förhandsavtalet endast i de fall som anges i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Det innebär att du har rätt att frånträda förhandsavtalet om:

  • Lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
  • Upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen, eller
  • De avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.

Notera särskilt vad gäller den andra punkten att upplåtelse av och tillträde till en lägenhet är två olika händelser enligt bostadsrättslagen. Tiden för upplåtelse enligt ovan stämmer väl överens med den tidplan som anges i förhandsavtalet. Tiden för tillträde var och är preliminär, vilket kommunicerats av SSM och mäklaren under försäljningsprocessen. Av förhandsavtalet framgår därför endast att den slutliga tillträdestiden meddelas senast sex månader före tillträdet.

Mot bakgrund av ovan anser bostadsrättsföreningen att inga förutsättningar föreligger för att häva eller frånträda förhandsavtalet.

har jag rätt till ersättning till följd av att den preliminära tiden för tillträde flyttats fram?

Eftersom bostadsrättsföreningen inte är i dröjsmål med upplåtelse eller tillträde enligt förhandsavtalet (se svar på frågan närmast ovan) och inte heller har begått något annat avtalsbrott, anser bostadsrättsföreningen att du inte har någon rätt till ersättning för att den preliminära tiden för tillträde flyttats fram.

vad ska jag göra om jag inte vill vänta till tillträdesdagen?

Det är svårt att ge en generell rekommendation, men du har alltid en möjlighet att överlåta bostadsrätten, dvs. sälja lägenheten, efter att du har tecknat upplåtelseavtalet.

kan ssm garantera de nya preliminära tiderna för tillträde?

Den nya planerade tiden för tillträde är preliminär, men SSM kan garantera att vi gör allt vi kan för att hålla de preliminära inflyttningsdatumen. Vi följer en projekttidsplan som är framtagen av vår platschef och projektchef, tillsammans med våra konsulter och entreprenörer. Utifrån nuvarande tidsplan bedömer vi att den nya preliminära tiden för tillträde är realistisk.

vad händer om byggnationen blir dyrare på grund av att de preliminära tiderna för tillträde flyttats fram?

SSM garanterar den slutliga anskaffningskostnaden i enlighet med registrerad ekonomisk plan. Detta innebär att om byggnationen blir dyrare än beräknat står SSM för den merkostnaden.

varför är det osäkerhet i tidplanen vid köp av nyproduktion?

När man skriver på ett förhandsavtal för en nyproduceradlägenhet är tidsrymden mellan tecknandet av förhandsavtal och tillträde osäker, bland annat eftersom den senare tidpunkten är beroende av byggprojektets fortskridande. Det är därför tidpunkten för tillträde beskrivs som preliminär. Som kund går man igenom förhandsavtalet med en mäklare för att förstå innebörden av det.

Fördelarna är, förutom att man får en lägenhet i nyskick, att man får möjlighet att genom tillval och dylikt påverka delar av utformningen av den egna lägenheten och får förvärva den till ett fördelaktigt pris. Den som tecknar ett förhandsavtal har sålunda gjort bedömningen att dessa fördelar väger upp den osäkerhet som föreligger.

Någon bestämd tidpunkt för tillträde har inte avtalats eller kommuniceras. Förhandstecknaren hade följaktligen inte skäl att utgå från någon bestämd tidpunkt för tillträde, däremot för upplåtelse. Tidsrymden mellan tecknande av förhandsavtal och upplåtelse är mindre osäker, eftersom upplåtelse kan ske så snart föreningen registrerat den ekonomiska planen. Denna tidsrymd har emellertid inte heller förändrats.